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收房验房完全攻略

日期:2016-08-26
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    已经买过钟就来现场了,却要排到中午甚至下午才能验收房子。房人可能有过这样的遭遇:如期接到收房通知单后,全家人兴冲冲地赶到新居现场,却发现,现场已经是非常热闹,人来人往。也许你早上8点多面对这种情况,你要有绝对的耐心。既不要被现场热闹的气氛感染,急着交钱收房,也不要失去耐心,冲工作人员发起脾气,甚至在验房的时候“找碴儿”,一定要本着“新生活开始第一天”的心态,和开发商、物业公司配合好,当然找到有验房服务的网站最好。

    验收过程和具体步骤


第一项:查验文件
    业主在收房的时候,首先要审核开发商是否具备交付的全部法律文件,必要时可以要求核对相应原件。只有证件(原件)齐全,才能签署收楼单。只要开发商手续不完整,即便该房屋实际不存在质量问题可以实际居住,也不能视为法律意义上的交付。业主也有权拒绝在相应手续上签字并要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果确实被要求收楼,也要在相关文件,如《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××证书》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。


第二项:核实面积
    面积结算是验房手续当中比较重要的一项。请带上契约或副本,确认售楼契约附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同。契约面积是期房的销售面积,而在工程完工后,开发商还要请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测。测绘部门出示的面积实测表,就是开发商和我们要进行面积结算的依据(一般在入住后开发商才请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测)。记住:要按购房契约约定的面积误差的条款结算面积。
    购房者对实测面积有疑问的,可以要求重新测量。普遍发生的面积问题主要有三个方面:一是开发商增加公共建筑的内容,将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围;二是在不增加公共建筑数量的前提下,将测量面积人为加大;第三是调高公摊系数,在不改变实测公摊面积的前提下,增加每户的公摊面积。事实上,这三种方法都被交叉使用,而这一切,都必须得到土地、房管或测绘部门的认可或配合。提请各位网友注意!

    主要分摊项目:1、电梯间;2、电梯机房;3、水箱间;4、楼梯间;5、消防控制室;6、一层门厅及值班室。

    不分摊项目:1、人防工作间;2、风井;

 

第三项:验收房子
    看完那些资料后,基本就可以去验收房子了,暂且先不要交付一切物业费用及相关费用,应该在验收好后,再交付费用。物业要求业主在拿钥匙前先交物业费无任何法律依据!从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把(记得拿上那些工具)。也许在这之前,你已经无数次来看过房子了,但你最好还是跟在物业或工程部人员的身后去验收房屋。如果房子和契约约定的一样,且没有质量问题,你就在收房单子上签字。如果在验收的时候发现问题,一定要当场请施工单位及时维修,维修后再重新验收房屋。


    1.土建工程
    (1)墙面检查:有无超过国家规定范围的空鼓,有无明显裂缝,外墙是否有渗水现象,水泥砂浆强度是否达标,平整度,垂直度,是否做滴水线,踢脚线是否用水泥砂浆打底,外墙是否按国家环保要求做保温。

    (2)地面检查:有无大面积空鼓、贯穿性裂缝、起砂现象,表面平整度,坡向是否正确等。
    (3)天棚检查:有无明显裂缝,脱层,锈点,倾斜等。


    2.门窗工程
    (1)入户门:品牌、规格是否与合同约定一致,门扇有无划痕、凹痕等破损现象,安装是否周正,门框填嵌密封是否到位,开启是否灵活、有无异响,锁具把手是否牢固,配件安装是否齐全如猫眼、装饰盖、锁孔片、防撞条等;
    (2)窗户:窗扇密闭性、玻璃完好、密封胶、密封条、配件是否齐全如防脱落装置、防碰器,压条拼接,是否有排水孔,玻璃是否符合安全玻璃管理规定。
    (3)门洞:门洞宽度是否达到规范要求。


    3.给排水工程
    (1)管道穿楼板是否设置套管,管道穿楼板处是否做好防水。
    (2)明设PVC下水管是否安装阻火圈或消防套管。安装是否牢固,管卡有无破损松动。
    (3)是否安装存水弯,管道是否畅通。


    4.电气工程
    (1)配电箱安装高度,牢固性,安全性,外观是否完整。
    (2)回路设置是否合理,路数是否足够,有无漏电保护和接地保护。
    (3)是否通电,接线是否正确,线径是否达标。
    (4)室内安防系统是否与合同约定一致。
    (5)弱电是否入户,室内点数是否与合同约定一致。


    5.护栏
    (1)是否按设计规范安装护栏,安装是否牢固。
    (2)护栏高度,栏杆间距,必须符合设计要求。是否采用防攀爬构造。


    6.设计
    (1)通风采光面积是否达到设计规范要求
    (2)空调孔是否开设,位置是否合理,有无组织性冷凝排水管
    (3)烟道是否开孔,有无排风孔位置。
    (4)厨卫与客厅过道有无地面落差。


    7.渗漏
    (1)有防水要求的地面、墙面是否做好防水,在卫生间做蓄水试验,厨房做泼水试验。


    8.激光标线仪检测楼板平整度,测量房间净高。


第四项:核对买卖契约上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。

    通常在这方面,应该没什么大问题,但是也要仔细核实。总体上应做到室内清扫干净,无污物,达到窗明地净,地漏、雨水口等处无堵塞杂物。燃气表、电表、水表三表到户,能正常使用(燃气可能要迟一些,入住率达到一定比例才能通气)。在全部检查结束后,将水表、电表和燃气表的读数看清楚,记录下来,一般读数不大,还是让物业人员记一下的好。同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

 

第五项:对公共环境的验收。

    楼盘的交付,必然涉及到与楼盘使用相关的配套设施的同时交付,如果交付时楼盘四周绿化等配套等还没有完工,除非业主与开发商在契约中就某些事项作了特别约定,否则该楼盘肯定不具备交付条件。合格的楼盘须做到“五通一平”,即燃气、上水、电、污水、路通,一平即楼前6米、楼后3米场地要平整,不准堆积建材或杂物,以确保进出安全。注意查看电梯箱体本身、电梯门是否正常,楼道、楼梯有无质量问题。应该装修完毕并能正常使用。

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